傳言日久的房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅改增值稅即將變成現(xiàn)實。操作的好，房企稅率會下降，操作不好，稅率則可能上升5% 乃至更多。一升一降，市場洗牌，“營改增”或?qū)⒊蔀橐恍┓科笏〉拈_始。誰能勝出？如何勝出？請看下文。

    隨著2014年年底的臨近，傳言日久的房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅改增值稅正逐漸變成現(xiàn)實。

    日前，北京營改增小組成員、GTS(高頓稅務(wù)峰會)稅務(wù)專家陳志堅接受《第一財經(jīng)日報》采訪時說：建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)“營改增”實施時間最早是2015年1月1日。此外還有2015年3月底或2015年年底為最后期限的說法。

    不管哪個說法為真，地產(chǎn)企業(yè)從現(xiàn)在起不專門為“營改增”做些大的調(diào)整，就真的來不及了。在房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代，利潤日漸微薄的今天，一旦操作不好，“營改增”可能導(dǎo)致某些企業(yè)的稅負(fù)增加5%乃至更高，某些企業(yè)可能將死于這5% 。而如果操作得好，稅負(fù)還有可能下降。

一升一降，原有的競爭局面就被打破，“營改增”成為企業(yè)命運的分水嶺乃至生死線。這次比拼的，是企業(yè)的管理水平、控制能力以及合作伙伴的規(guī)模和素質(zhì)……

一、“營改增”是減稅？看上去很美！

    要搞清楚“營改增”可能帶來的影響，有必要討論下增值稅和營業(yè)稅的本質(zhì)。

    增值稅是對銷售或者進(jìn)口貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。

    也就是說增值稅只對各個流通環(huán)節(jié)中新增的價值征收。

    在具體操作中，在本環(huán)節(jié)征收時，允許“扣除”上一環(huán)節(jié)的已征稅款。從本意上說，這可以解決重復(fù)征稅的問題。在實際操作中，這種“扣除”是通過專用發(fā)票抵扣的形式來實現(xiàn)的，憑從賣家取得的代表上一環(huán)節(jié)征稅額的增值稅專用發(fā)票，抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。

    而營業(yè)稅的繳納則是“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率……納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用?！?/span>

    也就是說，營業(yè)稅是以全部營業(yè)額為征收基數(shù)的，不存在“扣除”上一環(huán)節(jié)費用的問題。

“營改增”后，到底會對房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響？

    之前房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅是5%、建筑業(yè)營業(yè)稅是3%。營改增之后，這兩個行業(yè)的增值稅可能均為11%。

    從絕對數(shù)字來看，稅率上升了，但專家并不認(rèn)為征稅額一定會增加。財政部財科所副所長劉尚希在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時曾說“11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進(jìn)項稅的，而5%的營業(yè)稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒辦法判斷稅負(fù)上升還是下降?！?/span>

    來自《中國稅務(wù)報》，作者為張璇的文章這樣計算：以房價為100萬元、物料成本40萬元來算，原先按5%繳納營業(yè)稅5萬元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），合計約10.81萬元；“營改增”后，如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率定為11%，則銷項稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進(jìn)項稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），相抵后交稅4.09萬元?！昂苊黠@是有了較大的降稅比例”。

    但是現(xiàn)實中，許多房地產(chǎn)企業(yè)卻認(rèn)定自己的稅負(fù)會增加。上述來自《中國稅務(wù)報》的文章也指出“物料成本越低，或拿不到增稅發(fā)票，那稅負(fù)率就會大為上升，以物料成本占總成本10%為例，增值稅的稅負(fù)率可達(dá)到8.9%，遠(yuǎn)超過原先只有6.5%兩稅合計的稅負(fù)比例?！?/span>

    理論和現(xiàn)實之間為什么會有如此巨大的差距？房企在這次巨變中面對著怎樣的挑戰(zhàn)呢？

二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的5大挑戰(zhàn)

    第一大挑戰(zhàn)：政策過渡階段可能遭遇重大損失

    安永稅務(wù)部合伙人李雁在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時稱：“比如，一個房地產(chǎn)項目完工了，但銷售還沒結(jié)束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到11%。企業(yè)基本完工了，基本上也沒有進(jìn)項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業(yè)影響大了?！?/span>

    安永會計師事務(wù)所間接稅合伙人梁因樂接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時稱：“一些企業(yè)在營改增之前購進(jìn)房地產(chǎn)、營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策……對企業(yè)的影響會很大?！?/span>

    有專家在媒體上表示，為了解決這些問題，可能需要出臺過渡政策。

    第二大挑戰(zhàn)：建筑企業(yè)實際稅負(fù)增加，并最終轉(zhuǎn)移給開發(fā)商

    武漢建筑業(yè)協(xié)會副會長李士俊接受《財經(jīng)國家周刊》采訪時說：“如果實行11%的增值稅稅率，沒有一家（建筑）企業(yè)可以減負(fù)，所有的企業(yè)都將大幅增加稅負(fù)?！?nbsp;“建筑企業(yè)實行營改增千難萬難，最難辦的是無法獲取增值稅專用發(fā)票”。以湖北省一家特級建筑總承包企業(yè)為例，其2012年已繳營業(yè)稅約為4億元。營改增后，理論上可以減稅近1.7億元，但由于不少支出無法實行進(jìn)項稅扣除，如水泥、石沙等原料難以取得增值稅發(fā)票，也就沒法計入進(jìn)項抵扣。算下來，這家企業(yè)實際上繳納的增值稅將達(dá)到7.6億元，幾近翻倍。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建筑企業(yè)稅負(fù)增加后，只能將其轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。而對于自己有建筑部門或下屬建筑企業(yè)的房企來說，更是直接受損。

    第三大挑戰(zhàn)：材料、勞務(wù)費等無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣有限，增加稅負(fù)

    增值稅的核心是要拿到“上家”的發(fā)票進(jìn)行抵扣，但現(xiàn)實操作中許多問題根本無法處理。

    《中國稅務(wù)報》曾經(jīng)對建筑企業(yè)可能遇到的問題做過總結(jié)，而相關(guān)問題對于房企或建筑企業(yè)而言普遍存在：

    1、材料供應(yīng)商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票。

    2、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：①建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。以上所列貨物都是工程項目的主要材料，在工程造價中所占比重較大。假設(shè)企業(yè)購入以上材料都能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項稅率為6%，而建筑業(yè)增值稅銷項稅率為11%，企業(yè)購入的以上材料必將增加5%的納稅成本，從而加大企業(yè)實際稅負(fù)，擠占利潤空間。

    3、建筑勞務(wù)費增加稅負(fù)。建筑工程人工費占工程總造價的20%～30%，而勞務(wù)用工主要來源于建筑勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為企業(yè)提供專業(yè)的建筑勞務(wù)，取得勞務(wù)收入按11%計征增值稅銷項稅，卻沒有進(jìn)項稅額可抵扣，與原3%營業(yè)稅率相比，增加了8%的稅負(fù)。勞務(wù)公司作為微利企業(yè)，承受不了這么重的稅負(fù)，勞務(wù)企業(yè)很可能將增加的稅負(fù)成本都轉(zhuǎn)嫁給總承包企業(yè)，人工費將會進(jìn)一步提升。另外，農(nóng)民工提供零星勞務(wù)產(chǎn)生的人工費，也沒有增值稅發(fā)票，勢必加大企業(yè)人工費的稅負(fù)。

    第四大挑戰(zhàn)：聯(lián)營合作項目風(fēng)險加大

    《中國稅務(wù)報》報道認(rèn)為：目前，聯(lián)營合作項目普遍存在，聯(lián)營合作方大部分不是合法的正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒有健全的會計核算體系，工程成本核算形同虛設(shè)，采購的材料、分包工程、租賃的機(jī)械設(shè)備和設(shè)施料基本沒有正式的稅務(wù)發(fā)票，也沒有索取發(fā)票的意識。在營業(yè)稅下，以工程總造價為計稅依據(jù)計征營業(yè)稅，與成本費用關(guān)系不大。但在增值稅下，銷項稅額是不含稅工程造價乘以增值稅率計算，進(jìn)項稅額是材料采購、設(shè)備租賃、工程分包等環(huán)節(jié)取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，進(jìn)項稅額產(chǎn)生于成本費用支出環(huán)節(jié)，增值稅與工程造價、成本費用密不可分。如果聯(lián)營合作項目在采購、租賃、分包等環(huán)節(jié)不能取得足夠的增值稅專用發(fā)票，那么增值稅進(jìn)項稅額就很小，可抵扣的稅款較少，繳納的稅款較多，工程實際稅負(fù)有可能達(dá)到6%～11%，超過總包方的管理費率，甚至超過項目的利潤率。

    第五大挑戰(zhàn)：即使有發(fā)票，在規(guī)定時間內(nèi)收集齊全難度也很大

    許多企業(yè)的項目遍布全國，材料管理部門也不止一個，每一筆采購業(yè)務(wù)都必須獲得增值稅發(fā)票，對于之前沒有相關(guān)制度和工作經(jīng)驗的財務(wù)人員來說，做好并不容易。并且按現(xiàn)行制度規(guī)定，進(jìn)項稅額要在180天內(nèi)認(rèn)證完畢。這個時間限制也是一種巨大的挑戰(zhàn)。

三、9大絕招拯救地產(chǎn)企業(yè)

    當(dāng)然，“營改增”也是有利好的，中房信分析師薛建雄接受《證券日報》采訪時曾表示，“營改增”后，利潤高的房企就會多交稅，而利潤低的中小型房企可以少交稅。對于以中低利潤率項目為主的房企，其實是利好。而一般房地產(chǎn)項目來自于工程建設(shè)、購入材料等的進(jìn)項稅額多，而銷項稅額在開發(fā)早期很少，也就是說，地產(chǎn)項目在未大規(guī)模銷售之前幾乎是“不繳稅”，稅收對企業(yè)流動資金的占用自然就會比原來少。

    只是問題在于，利潤低的中小型房企往往管理也并不規(guī)范，合作伙伴規(guī)模也小，在取得增值稅發(fā)票方面困難重重。

    實行“營改增”，對建筑企業(yè)來說，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，能否取得合法、足額的進(jìn)項稅抵扣發(fā)票是實現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅目的關(guān)鍵，綜合研究者關(guān)于北新路橋公司的報告、以及《中國稅務(wù)報》的相關(guān)建議，房企面對“營改增”的求生絕招有以下9式：

    1、和具備正規(guī)資質(zhì)的企業(yè)合作。

    要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。未來合作商是否具有增值稅納稅人資格，其相應(yīng)的扣減稅率是多少，將成為合作前考察的重點。

    2、增加面對企業(yè)客戶的銷售，增加商業(yè)地方投資。

    因為下游企業(yè)在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票，所以營改增可能更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

    3、提高精裝修房銷售比例。

    增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，就比例而言降低了企業(yè)稅負(fù)，增加盈利空間。

    4、提升企業(yè)內(nèi)控水平。

    杜絕在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，及時取得發(fā)票，不應(yīng)拖延；提高會計核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達(dá)到項目竣工驗收,會計核算結(jié)束。

    5、做好增值稅發(fā)票的收集和申報工作的時間控制

    增值稅的納稅期限規(guī)定為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或1個季度（小規(guī)模納稅人），企業(yè)要在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的納稅申報期限內(nèi)，做好進(jìn)項稅和銷項稅的會計核算和抵扣工作。企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地要及時將所有在異地項目當(dāng)期發(fā)生的增值稅稅票的原件收集齊全，在申報當(dāng)期增值稅時一并提交稅務(wù)機(jī)關(guān)申請抵扣。

    6、項目對外經(jīng)營做好核算

    對于項目在自用同時兼營對外加工、修理修配及梁場、板場、攪拌站銷售的，應(yīng)做好增值稅的銷項稅和進(jìn)項稅的核算工作。

    7、合同要對增值稅發(fā)票有專門約定

    營改增后，企業(yè)在分包合同、材料采購合同等合同中應(yīng)明確約定由對方承擔(dān)等額、合法、有效的增值稅發(fā)票。同時還要約定在對方提供相應(yīng)的請款申請、購銷憑證、增值稅發(fā)票后再行付款。

    8、所有對外交易合同要全部以企業(yè)名稱對外簽訂

    現(xiàn)在許多項目自行采購部分物資和小型設(shè)備并自行租賃機(jī)械等，基本上都是以企業(yè)設(shè)立的項目部或指揮部名義與供貨方或租賃方簽訂的合同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范相關(guān)合同，所有對外交易合同要全部以企業(yè)名稱對外進(jìn)行簽訂，取得的增值稅發(fā)票名稱必須與企業(yè)全稱一致。

    9、加強(qiáng)對承包人和分公司的管理

    內(nèi)部承包和分公司經(jīng)營有利于企業(yè)業(yè)務(wù)拓展，但是也給企業(yè)帶來了諸多管理問題。營改增后，很多承包人和分公司尚不清楚，還一味地以為只要能夠提供相應(yīng)的工程款發(fā)票便可，這勢必會導(dǎo)致最終結(jié)算時發(fā)生糾紛。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)對承包人和分公司進(jìn)行培訓(xùn)，要求其注意收取并保存相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。 

    增值稅最終的承擔(dān)者，按照設(shè)立初衷，是“附加在價格以外自動向消費環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁，最終由消費者承擔(dān)”。但在房價高企，消費者對價格極度敏感的今天，一味轉(zhuǎn)嫁可能不是出路，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提高性價比才是出路。

    操作特別規(guī)范、管控能力特別強(qiáng)、合作伙伴有規(guī)模有資質(zhì)的企業(yè)將能在這個過程中降低稅率從而降低成本，脫穎而出。不具備相關(guān)條件的企業(yè)稅負(fù)則可能增加?！盃I改增”或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線。

    作者：王恒嘉       來源：明源地產(chǎn)研究院。