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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) | 郭海飛張斌 李佳萱 楊磊

近日，任志強(qiáng)在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者獨(dú)家采訪時(shí)，反駁了房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”說(shuō)，并詳細(xì)闡釋了其認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的原因，以及其獨(dú)特的“房地產(chǎn)周期”與“養(yǎng)豬”理論，養(yǎng)豬和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著什么樣的關(guān)系？豬肉價(jià)格和房?jī)r(jià)又有著什么樣的漲跌規(guī)律？

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng):有一種觀點(diǎn)是，現(xiàn)在存銷比超過(guò)20的城市都有十幾個(gè)，有的城市消化庫(kù)存超過(guò)十年。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是供應(yīng)確實(shí)過(guò)剩？

任志強(qiáng)：什么是存銷比？存銷比是按當(dāng)月的銷售量來(lái)計(jì)算的，如果按上一年的銷售量計(jì)算，你看看他說(shuō)的存銷比對(duì)嗎？是因?yàn)殇N售量下降了，所以存銷比上漲了。

比如說(shuō)北京一年有13萬(wàn)套房子，一個(gè)月一萬(wàn)套，我們現(xiàn)在6萬(wàn)套房子的庫(kù)存，那也就是不到6個(gè)月消化。如果現(xiàn)在一個(gè)月的銷售量突然下降成3000套了，那就變成要20多個(gè)月才能消化，感覺(jué)好像很可怕。

應(yīng)該按常態(tài)來(lái)計(jì)算，一年、兩年時(shí)間里平均每個(gè)月銷售一萬(wàn)套，6萬(wàn)套就是6個(gè)月，我個(gè)人認(rèn)為6個(gè)月的庫(kù)存是不夠的。正常情況下，應(yīng)該12個(gè)月的存量是比較合理的。

而且我們計(jì)算為存量的房子不是真正的存量，只是有銷售證的房子，但是房子很可能剛達(dá)到基礎(chǔ)正負(fù)零，還沒(méi)竣工。我們現(xiàn)在說(shuō)名義上庫(kù)存5億多銷售量，可是銷售量不是5億多。如果銷售不好，我可以放慢建設(shè)速度啊。08年，萬(wàn)科不就是工程到基礎(chǔ)正負(fù)零就停工了嘛。

我們通常按今年的總銷售量來(lái)算，比如說(shuō)去年是12個(gè)多億的銷售量，總庫(kù)存量是5億多平方米，這個(gè)比例大概是2.4吧，這個(gè)量我個(gè)人覺(jué)得大了點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，按照商品房開(kāi)工口徑來(lái)看，中國(guó)千人建設(shè)套數(shù)2000年是5，到2011年已經(jīng)突破20，即使在美國(guó)、加拿大、德國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、日本等國(guó)家的城市化高度進(jìn)程之中，除韓國(guó)、日本以外，一般沒(méi)有超過(guò)12的，所有國(guó)家都沒(méi)有超過(guò)14；2011年中國(guó)的千人建設(shè)套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了35套，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩。你怎么看？

任志強(qiáng)：千人指標(biāo)和開(kāi)工量是兩個(gè)概念，通常不以開(kāi)工量計(jì)算，是以竣工量計(jì)算，之間有著巨大的時(shí)間差。比如說(shuō)開(kāi)工1000萬(wàn)套房子，在美國(guó)大部分是當(dāng)年開(kāi)工當(dāng)年竣工，除了集合式公寓，中國(guó)不是，我們一年竣工量是開(kāi)工量的27%，27%是什么概念呢？不到開(kāi)工量的1/3，那就是說(shuō)大大縮小了供應(yīng)量。

另外，我們說(shuō)的千人指標(biāo)是指市場(chǎng)化的商品房。但實(shí)際上計(jì)算在內(nèi)的有相當(dāng)一部分不是市場(chǎng)化的房子，其中大約有30%以上的是保障類住房。北京保障類住房則大于50%，實(shí)際的商品房占家庭戶數(shù)的比例就只有3%。比如通州，商品房和保障房就是各占一半，其中有一半的房子是保障性住房，是政府分配的，它和市場(chǎng)沒(méi)關(guān)系，這種保障性住房就應(yīng)該從千人指標(biāo)里扣掉。

從北京去年的土地供應(yīng)可以看出來(lái)，去年北京商品房土地供應(yīng)大概完成了60%的計(jì)劃任務(wù)量，保障性住房完成了125%，因?yàn)橥恋毓?yīng)計(jì)劃商品房和保障房分別是800公頃和850公頃，大致是1：1的關(guān)系，但是土地供應(yīng)結(jié)果卻是保障房多出了150公頃，商品房和保障房變成了四六開(kāi)的比例。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：你覺(jué)得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量下滑、價(jià)格下降的主要原因是什么？

任志強(qiáng)：我覺(jué)得對(duì)現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)影響最大的是信貸，是個(gè)貸收緊。從今年一季度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸沒(méi)有減少，反而是增加了。但是影響房地產(chǎn)銷售最大的是個(gè)貸，2008年那次也是因?yàn)閭€(gè)貸出了問(wèn)題，2011年的時(shí)候也是個(gè)貸出問(wèn)題。

銀行個(gè)貸政策對(duì)市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)大于限購(gòu)政策。從0.75到1.1倍的利率變化會(huì)影響約25%的可支付能力，會(huì)大大提高購(gòu)房的實(shí)際成本。我們最簡(jiǎn)單的計(jì)算辦法，就是100萬(wàn)的貸款，0.75和1.1倍利率就差了25萬(wàn)，我房子降20萬(wàn)，買房絕對(duì)值還是增加了5萬(wàn)，房子降10萬(wàn)，你買房成本就增加十幾萬(wàn)。從我個(gè)人看來(lái)，取消這些非市場(chǎng)化的因素，包括執(zhí)行個(gè)人購(gòu)房按揭貸款利率優(yōu)惠，是非常重要的。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：你覺(jué)得過(guò)去十年房?jī)r(jià)不斷上漲的主要原因是什么？

任志強(qiáng)：應(yīng)該說(shuō)過(guò)去房?jī)r(jià)多少次暴漲，都是因?yàn)椴缓侠淼恼{(diào)控吧。我為什么在過(guò)去十年屢次能把房?jī)r(jià)走勢(shì)都判斷對(duì)？就是因?yàn)樗且粋€(gè)非常不市場(chǎng)化的狀態(tài)。越是供給跟不上，越壓縮需求、不增加供給，所以才會(huì)出現(xiàn)一個(gè)暴漲。我判斷去年房?jī)r(jià)暴漲是因?yàn)榍澳甑墓┙o嚴(yán)重不足，所以我知道在這個(gè)時(shí)候會(huì)暴漲。

但因?yàn)榇蠹铱吹焦┙o嚴(yán)重不足的時(shí)候就會(huì)增加供給，所以暴漲一年之后供給就增加了。如果完全市場(chǎng)化的時(shí)候，市場(chǎng)自己會(huì)調(diào)節(jié)，我覺(jué)得房?jī)r(jià)有上有下，在不同城市是很清楚的一個(gè)市場(chǎng)供求決定價(jià)格的狀態(tài)。

毛病就在于我們過(guò)去都是用非市場(chǎng)化的手段去壓價(jià)，而從來(lái)不是用增加供給。我經(jīng)常用豬肉來(lái)舉例子，在豬肉供給少的時(shí)候，政府就拼命的補(bǔ)貼，按道理說(shuō)豬肉供給少的時(shí)候價(jià)格就上來(lái)了，你不補(bǔ)貼他也會(huì)養(yǎng)豬。但是補(bǔ)貼完的結(jié)果呢？豬肉價(jià)格又掉下去了。所以中國(guó)豬肉波動(dòng)越來(lái)越厲害，如果以波動(dòng)周期來(lái)看，陳云時(shí)代是6年波動(dòng)一次，到朱镕基時(shí)代是3年，到溫家寶時(shí)代是1年，到今年是兩個(gè)月就波動(dòng)一次。

所以今年豬肉價(jià)格“三起三壓”了，現(xiàn)在老百姓又開(kāi)始?xì)⒇i了，殺豬就導(dǎo)致供應(yīng)減少。養(yǎng)豬跟房地產(chǎn)不一樣，養(yǎng)豬農(nóng)民是認(rèn)賠了，我殺豬就算了，房地產(chǎn)是我不認(rèn)賠，盡管降價(jià)我有一些損失，但我還沒(méi)到認(rèn)賠的時(shí)候。

養(yǎng)豬需要繼續(xù)投入，要不它就死啦。但房子不需要再繼續(xù)投入，所以養(yǎng)豬和買房不一樣。房子可以爛尾，過(guò)一段時(shí)間，供給調(diào)整完了，房?jī)r(jià)漲起來(lái)了，我再建，這就是供給，供求關(guān)系。

但過(guò)去十年，我們從來(lái)不考慮這個(gè)問(wèn)題，政府總是在行政干預(yù)。現(xiàn)在房地產(chǎn)供給增加了，但是行政干預(yù)并沒(méi)取消。按道理說(shuō)，供給增加的時(shí)候，行政干預(yù)就該取消了，但是行政干預(yù)并沒(méi)取消，取消行政干預(yù)現(xiàn)在還被稱為“救市”，大家還反對(duì)呢。反對(duì)者的理由似乎就只是為了從非理性上或者是從感情上希望把房?jī)r(jià)打壓下去。

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論來(lái)看，造成房?jī)r(jià)上漲的原因和結(jié)果是什么呢？是因?yàn)槟悴焕碇窃斐傻摹Ｈ绻研姓深A(yù)取消以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就恢復(fù)正常了，你就不用管它了，房?jī)r(jià)該高它就高，該低它就低，哪個(gè)地方供應(yīng)多，哪個(gè)地方價(jià)格就下去了。供應(yīng)多價(jià)格下降，市場(chǎng)就平衡了，那么供應(yīng)少的地方價(jià)格高，市場(chǎng)就會(huì)增加供給。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：近日，媒體報(bào)道，國(guó)土資源部將暫停對(duì)外發(fā)布全國(guó)供地計(jì)劃，改由地方自行公布各省供地計(jì)劃。

任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)上漲根子就是2003年的18億畝耕地紅線，2003年以前，我們每年大概房?jī)r(jià)上漲大概3.5%，收入增長(zhǎng)九點(diǎn)幾，所以2003年的時(shí)候，我們測(cè)算全國(guó)房?jī)r(jià)收入比是最低的，只有3.89。

限制土地紅線以后，2004年就是“8.31”大限，開(kāi)始土地招拍掛，之后房?jī)r(jià)就一路上漲。后期的房?jī)r(jià)上漲都和土地供應(yīng)過(guò)緊有關(guān)，當(dāng)然也和貨幣有關(guān)?，F(xiàn)在很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲只是因?yàn)榘l(fā)票子，最主要的還是因?yàn)橥恋毓?yīng)過(guò)緊。

現(xiàn)在為什么土地價(jià)格不下去？如果是拐點(diǎn)，土地價(jià)格會(huì)下降。2008年，我們看到最先下跌的是土地價(jià)格，08年土地價(jià)格下跌，是因?yàn)?7年土地上漲得太快。2007年11月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“兩防”，防止投資過(guò)熱、防止通貨膨脹，所以這時(shí)候土地價(jià)格開(kāi)始下跌，然后房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。

但是2009年，房?jī)r(jià)大漲的時(shí)候，為什么沒(méi)人買地呢？是因?yàn)樵瓉?lái)地壓了一大堆呢！這是供求關(guān)系問(wèn)題。所以09年土地價(jià)格并沒(méi)有高速上漲，到10年土地才上漲，土地一上漲又推高房?jī)r(jià)上漲，這時(shí)候又開(kāi)始?jí)哼@頭。10年房?jī)r(jià)漲得很快，然后11年、12年又開(kāi)始限購(gòu)。

房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，土地供應(yīng)卻下降了，所以生產(chǎn)就下降了，生產(chǎn)一下降，我就知道去年房?jī)r(jià)一定會(huì)漲。我是根據(jù)供求關(guān)系判斷的。

所以漲到現(xiàn)在的結(jié)果，就是去年房?jī)r(jià)漲的同時(shí)大家買了大量土地，供應(yīng)開(kāi)始增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)和養(yǎng)豬都有個(gè)滯后效應(yīng)，養(yǎng)豬是9個(gè)月一個(gè)周期，3個(gè)月小豬，6個(gè)月成豬，180天出欄，房地產(chǎn)是三年或者兩年才“出欄”，所以它至少要滯后一年半。我們現(xiàn)在快的9個(gè)月開(kāi)工，12個(gè)月可以買房，至少滯后一年多，現(xiàn)在正是一年多周期的時(shí)候。

去年土地供應(yīng)從負(fù)變正，房地產(chǎn)供應(yīng)在今年開(kāi)始增加，在部分地區(qū)供求關(guān)系實(shí)際上是轉(zhuǎn)化了，轉(zhuǎn)化的同時(shí)你又沒(méi)有取消抑制需求的因素，就出現(xiàn)“認(rèn)賠”了。

所以年初的時(shí)候，我提出警告，去年庫(kù)存增加，是供求關(guān)系轉(zhuǎn)化的一個(gè)表現(xiàn)。我不認(rèn)為所有庫(kù)存都一定是真實(shí)庫(kù)存，庫(kù)存里頭可能分為兩類，一類是永遠(yuǎn)賣不掉的庫(kù)存，比如說(shuō)遠(yuǎn)郊區(qū)、鄂爾多斯，這種地區(qū)在城鎮(zhèn)化相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是消化不掉的，是“死庫(kù)存”。

另外一部分庫(kù)存，是不斷增加的新庫(kù)存，這些新庫(kù)存實(shí)際上是決定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供貨?，F(xiàn)在大部分過(guò)去供應(yīng)量比較穩(wěn)定、沒(méi)有出現(xiàn)太短缺的城市，房?jī)r(jià)反而沒(méi)有大幅度下降，過(guò)去供應(yīng)短缺、房?jī)r(jià)上漲比較高的城市，當(dāng)供給增加后開(kāi)始出現(xiàn)下降。

我們城鎮(zhèn)化速度每年增長(zhǎng)一點(diǎn)幾，可是去年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的速度是十幾、二十幾，暫時(shí)追不上，但是它們兩個(gè)之間總會(huì)會(huì)有重合或平衡的時(shí)候。我們?yōu)槭裁催@一波老是不平衡？是因?yàn)檫@邊老是壓著，它就不平衡。要是完全市場(chǎng)化，市場(chǎng)就自我調(diào)節(jié)了。

什么是拐點(diǎn)的概念？拐點(diǎn)是一直向下，如果你下來(lái)上去，上去下來(lái)叫波動(dòng)。沒(méi)有人把股市波動(dòng)叫做拐點(diǎn)，是吧？房地產(chǎn)現(xiàn)在也這樣。畢竟160多個(gè)城市房?jī)r(jià)還在往上漲。

從全國(guó)平均來(lái)看，局部地方可能有下降，局部地區(qū)可能有上漲，還是個(gè)波動(dòng)關(guān)系，不是所有城市全都垮了。從大的背景來(lái)看，我們的GDP還是在保持6%以上的增長(zhǎng)。從全世界房地產(chǎn)泡沫破滅的規(guī)律來(lái)看，都沒(méi)有在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的情況下出現(xiàn)，都是在經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)的時(shí)候出現(xiàn)，比如說(shuō)增長(zhǎng)2%、3%，可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂，或房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，那可能是宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致的問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：支撐房?jī)r(jià)上漲的因素還有哪些？

任志強(qiáng)：在世界各地發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，城化率是什么情況？我們城化率很低，而且在不斷地補(bǔ)充城化率，日本、美國(guó)都是城化率很高的城市，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫是因?yàn)樗鼈儧](méi)有后續(xù)外來(lái)的大量補(bǔ)充人口。

一個(gè)新的說(shuō)法，美國(guó)這次出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)的一個(gè)重要原因是，布什要通過(guò)3000萬(wàn)人的移民計(jì)劃沒(méi)有通過(guò)導(dǎo)致的。這3000萬(wàn)移民如果轉(zhuǎn)為正式美國(guó)居民的話，美國(guó)的房子不夠用。中國(guó)現(xiàn)在后續(xù)的補(bǔ)充人口還多著呢，房?jī)r(jià)跌了，進(jìn)城的人更多，后一波是不是會(huì)暴漲？

另外人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂在加速。適齡結(jié)婚的人口高峰仍在持續(xù)，23歲年齡人囗的最高峰在2015年，如果5年后的28歲結(jié)婚，就是2020年，這一段時(shí)期家庭分裂速度是加劇的。家庭分裂速度加速的時(shí)候，在全世界任何一個(gè)國(guó)家，都是房?jī)r(jià)上漲的，都是供求關(guān)系在短期之內(nèi)可以平衡，但是長(zhǎng)期之內(nèi)還需要不斷的波動(dòng)。人口老齡化加速，也讓家庭分裂加速。五普與六普的數(shù)據(jù)中一代人為家庭居住的比例從27%增長(zhǎng)到38%。

最后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生變化。2011年時(shí)商品房銷售額第一次超越了食品銷售額，到去年商品房銷售額已經(jīng)達(dá)到8萬(wàn)億，食品銷售額還是5萬(wàn)多億，2013年兩者的差距超過(guò)了30%。家庭消費(fèi)中吃的比重下降，住的比重上升并加速。從家庭個(gè)人來(lái)說(shuō)這個(gè)比例變化，住房消費(fèi)是越來(lái)越多，有1000塊消費(fèi)可能800塊錢吃飯，到你收入1萬(wàn)塊錢的時(shí)候，你絕不會(huì)拿8000塊錢去吃飯。在美國(guó)食品消費(fèi)已經(jīng)在第四位了,我們的住房消費(fèi)也可能慢慢變成第一位，歐洲、日本住房消費(fèi)都是第一位的。與國(guó)際相比，我們住房消費(fèi)比重還有3倍的增幅余地。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：那你對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看，你看好嗎？

任志強(qiáng)：我當(dāng)然看好啦！你們別搞錯(cuò)了，開(kāi)發(fā)商如果不看好中國(guó)的房地產(chǎn)，他就不干了，因?yàn)檫@個(gè)投資一失敗就崩啦。所以我一再?gòu)?qiáng)調(diào)他不是養(yǎng)豬，那個(gè)豬周期短，這個(gè)是長(zhǎng)周期的。