房價是否出現(xiàn)了拐點(diǎn)？任志強(qiáng)說“要想幸福，還得買房”，潘石屹卻說“中國房地產(chǎn)馬上就要撞冰山了”。房產(chǎn)大佬們對房價各執(zhí)己見。那么房地產(chǎn)泡沫真的來了嗎？

市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有一個規(guī)律，先消費(fèi)品市場發(fā)展成熟，隨后證券市場創(chuàng)立，房地產(chǎn)和金融市場發(fā)展，最后大量金融衍生品出現(xiàn)，從而分散資本市場的風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入非常復(fù)雜的階段。如果經(jīng)濟(jì)體足夠大，和國際市場融合足夠深，那么市場經(jīng)濟(jì)的自穩(wěn)定機(jī)制就會充分體現(xiàn)出來。整個經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性更多地來自政治的單一性，或者社會自身的單一性。

中國的房地產(chǎn)有沒有泡沫？答案是肯定的，但這種泡沫是各種市場的不發(fā)達(dá)引起的，泡沫是行政性的，不是金融性的，只要行政性元素不消失，這些泡沫就是剛性的硬泡沫。就如北京房子很貴，但買賣人都不會認(rèn)為北京房子會大幅下跌一樣，其背后就是行政性要素的支撐。

泡沫的形成需要短期過熱的套利活動，破滅則是投機(jī)者資金鏈斷裂，所以，在充分發(fā)展的市場里，房地產(chǎn)泡沫都是金融泡沫。但在行政管制下，泡沫過程格式化，這一個格式化沒有消滅房地產(chǎn)市場，卻給高熱度的房地產(chǎn)市場以冷卻劑式的支持。因此，房地產(chǎn)泡沫危機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)檎苤频奈C(jī)。

但在實(shí)際中，管制危機(jī)不會輕易出現(xiàn)，因?yàn)樽鳛楣苤普叩恼烷_發(fā)商、購房者一樣，都是獲利者。這些既得利益者幾乎享受了大部分市場的利潤，他們只要不出現(xiàn)嚴(yán)重的資金鏈問題，管制危機(jī)不會出現(xiàn)。

中國的房地產(chǎn)市場，即使在很多人眼里有泡沫，在理論上也可能如此，但在真實(shí)的世界里，這些泡沫，卻不是一般容易破裂的泡沫，而是特殊的，由鋼鐵煉成的泡沫。除非政府的治理體系得以重建，治理能力從行政管制能力轉(zhuǎn)變?yōu)楣仓卫砟芰?，政府的稅收也因此而從管制性收入轉(zhuǎn)向公共服務(wù)性收入。那時，政府就成為有限的政府，市場就會成為充分發(fā)達(dá)的自由的市場。