從港媒喊出“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”，到外資投行野村拋出“樓市崩潰論”，僅僅兩個多月。而“數(shù)年如一日堅持預(yù)報樓市即將崩盤”的謝國忠最近也笑了，走過十年牛市的中國樓市這次“似乎”“真的”挺不住了。

就在剛剛過去的“五一”小長假期間，全國54個城市樓市持續(xù)“遇冷”，總成交量同比下降32.5%。多名業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，房地產(chǎn)拐點已基本確立！

對此，中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍發(fā)表了自己的看法：局面固然兇險，但以中國的復(fù)雜現(xiàn)實而言，任何簡單的預(yù)測都顯得過于單線條。重要的不是結(jié)論，而是邏輯。

以下便是劉勝軍看待房地產(chǎn)危機的邏輯：

1、中國房價泡沫嚴重嗎？

如果以房價收入比衡量，中國一線城市30～40倍的房價收入比全球罕見，美國次貸危機之前的房價收入比也不過5倍。如果按照房地產(chǎn)存量價值占GDP比重衡量，中國的比重已經(jīng)超過美國次貸危機和1997年亞洲金融危機，與日本泡沫經(jīng)濟頂點接近。但別忘了中國房價泡沫的特殊性：首套房3成、二套房7成的首付比例也是全球最高之列，這意味著銀行抵御房價下跌能力很強。

2、過去幾年為何房價越調(diào)越高？

作為一種資產(chǎn)，房價價格受供求關(guān)系影響，而高達200％的M2/GDP比例形成了巨大的投資需求，樓市成為吸納流動性的超級“池子”。中國的資本賬戶管制，加劇了這一局面。股市的無能，更使得房地產(chǎn)成為投資首選，進入了“買－漲－再買－再漲”的上升通道。

3、為何這次房價頂不住了？

與前幾年相比，當(dāng)下的房地產(chǎn)供需格局并未發(fā)生顯著變化，貨幣依然超發(fā)、資本賬戶依然管制、股市依然無能。唯一變化的是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。自2010年以來，中央嚴格限制銀行向房地產(chǎn)開發(fā)提供貸款，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)被迫從影子銀行融資，在不斷出臺限制性規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)市場凍結(jié)的情況下，過高的影子銀行融資成本使房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負。這才是房地產(chǎn)企業(yè)被迫降價的真正原因。最近資金鏈斷裂的“寧波興潤置業(yè)”銀行貸款24億元、非法吸收公眾存款7億元。盡管房地產(chǎn)屬于高利潤行業(yè)，但也難以長期承受20%-30％的影子銀行債務(wù)成本。

4、房價會崩盤嗎？

從全球經(jīng)驗看，房地產(chǎn)價格極易形成泡沫，泡沫越大，就越脆弱。一旦形成負面預(yù)期，連鎖反應(yīng)就會出現(xiàn)：其一，幾乎所有的人都承認房價太貴，因此大多數(shù)人會樂于看到房價下跌（多套房持有者畢竟是社會上的少數(shù)），并推遲購房計劃；其二，過去十年房產(chǎn)牛市形成了驚人的炒房獲利者，拋售以保全利潤或是明智之舉；其三，中央氣勢如虹的反腐風(fēng)暴，令官員急于脫手房產(chǎn)，因為房產(chǎn)屬于“顯性資產(chǎn)”。

劉勝軍早在2012年10月就提出，“房價應(yīng)該這樣調(diào)控：把貪官抓了，房子拍賣了，房價自然暴跌！”最近王石也承認“反腐就是最大的調(diào)控”。因此，中央在推動房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)等問題是不得不謹慎表態(tài)。

5、政府希望房價下跌嗎？

中央政府希望房價下跌，以緩解公眾對高房價的不滿情緒。地方政府顯然不希望房價下跌，因為一半左右的地方財政收入來自于土地出讓金。樓市凍結(jié)，對地方政府而言可是“斷奶”之痛。即使在前幾年中央不斷出臺“國x條”打壓房價之時，地方政府也是陽奉陰違、見招拆招，利益使然。當(dāng)然，無論中央還是地方政府，都不會希望房價崩盤。

6、房價崩盤的后果有多嚴重？

在大多數(shù)全球金融危機中，房價崩盤都是一個極其危險的危機觸發(fā)器。1990年日本金融危機如此，1997年亞洲金融危機如此，2008年金融危機更是如此。這既源于房地產(chǎn)的巨大規(guī)模，也源于房地產(chǎn)與金融的串聯(lián)。

在中國當(dāng)今的三大潛在風(fēng)險點（地方債務(wù)、房地產(chǎn)泡沫、影子銀行）中，房價泡沫處于核心位置：1)信托公司約四分之三的資金，其余則來自銀行；2）2013年，房地產(chǎn)完成固定資產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資四分之一；3）全國財政收入超過三成、地方財政收入50%以上來自房地產(chǎn)；4）全國信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地產(chǎn)。盡管單純的房價下跌不至于引發(fā)金融危機，但中國各種風(fēng)險已陷入交織纏繞的兇險局面（too connected to fail）。

7、大中小城市房價泡沫有何不同？

目前房地產(chǎn)市場分化趨勢日趨明朗：越往基層的城市，房價下跌壓力越大。其一，小城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)簡單，地方政府更倚重房地產(chǎn)經(jīng)濟。審計署2013年的審計表明，在省、市、縣、鄉(xiāng)四級政府中，2010年縣級政府占債務(wù)總額26.53%，至2013年6月已上升至28.18%。政府層級越低，政府負有償還責(zé)任的債務(wù)占比越高，截至2013年6月，全國省級、市級、縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負有償還責(zé)任的債務(wù)占比分別為34.23%、66.44%、78.49%和84.18%，縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府債務(wù)的剛性償付壓力很大。其二，小城市房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，更難以從銀行、股市、信托獲得融資；其三，小城市最有購買力的人群（官員、富豪）通常都選擇去省會、京滬廣深、悉尼加州買房，購買力向大城市集中。

8、政府該救市嗎？

從公平角度出發(fā)，政府不應(yīng)救市，因為房價下跌有利于弱勢群體。但問題在于，中國房價已經(jīng)錯過了平穩(wěn)下跌的機會窗，目前的下跌很可能是不跌則已、一跌驚人，帶來系統(tǒng)性風(fēng)險甚至金融危機。政府應(yīng)該及早出手，穩(wěn)定預(yù)期，防止崩盤。一旦房地產(chǎn)崩盤，經(jīng)濟全盤皆亂，三中全會改革的推進也將失去有利的經(jīng)濟社會環(huán)境。

9、如何救市？

由于自身利益與房地產(chǎn)休戚相關(guān)，地方政府不待中央發(fā)令已經(jīng)開始救市：安徽銅陵：放寬公積金貸款條件、購房獲補貼；廣西南寧：廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍家庭政策在南寧市購房；江蘇無錫：在無錫市購買成套商品住宅達60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予落戶……更多敬請期待。

但這些措施效果有限，在普遍看空的大趨勢下，難以扭轉(zhuǎn)社會預(yù)期。問題的關(guān)鍵依然在于房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈困局。

10、接下來會發(fā)生什么？

那些預(yù)言中國經(jīng)濟、金融危機的人屢屢落空，關(guān)鍵在于他們習(xí)慣性忽視中國政府的力量。政府既有意愿、也有能力做出干預(yù)。首先，中國政府極其關(guān)注社會穩(wěn)定，不會容忍事情演變到全國性危機進而不可收拾的程度；其次，中國的政府具有拋開法律程序而快速行動的能力，這與發(fā)達國家形成鮮明對比。這種能力不利于創(chuàng)新，但應(yīng)對危機卻是有效的。

可以預(yù)期以下演變階段：1）地方政府第一輪救市：以減少過去幾年出臺的限制性規(guī)定（例如限購令）為主；2）地方政府第二輪救市：加大救市力度，給予購房者稅費減免的激勵（過去就這么做過）；3）中央政府開展第三輪救市：降低銀行存款準(zhǔn)備金，放寬銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制。